Tipp des Mieterschutzvereins: Betriebskostennachforderungen bei deutlich zu niedrigen Vorauszahlungen

Über 9.000 Einzelfallberatungen haben die sechs RechtsberaterInnen des Mieterschutzvereins Wiesbaden und Umgebung e.V. im letzten Jahr absolviert. Hinzu kamen noch einmal knapp 3.500 Telefonauskünfte. Rund 3.000-mal waren sie mit der Überprüfung von Heiz- und Nebenkostenabrechnungen beauftragt. Nach Auskunft des Geschäftsführers des Mieterschutzvereins, Jost Hemming, nehmen Heiz- und Nebenkostenabrechnungen seit Jahren mit knapp 30 Prozent der Beratungsfälle eine absolute Spitzenstellung ein. Heiz- und Nebenkosten werden zu Recht inzwischen als zweite Miete bezeichnet, machen sie inzwi-schen doch im Durchschnitt 30 bis 50 Prozent der gesamten Wohnkosten aus. Nach Auskunft von Jost Hemming sprechen immer wieder Mieterinnen und Mieter in den Beratungsstunden vor, die sich durch zu niedrig angesetzte monatliche Vorauszahlungen auf die Betriebskosten getäuscht fühlen und anschließend mit horrenden Nachforderungen konfrontiert werden. Es herrsche vielfach die Ansicht vor, dass Vorauszahlungen in der Höhe der tatsächlichen Kosten vereinbart werden müssen. Leider sehe dies die Rechtsprechung aber anders. Zwar dürften Vorauszahlungen nur in angemessener Höhe vereinbart werden. Aber: Bei Vertragsabschluss könne ein Mieter nicht ohne weiteres darauf vertrauen, dass der Vermieter die Vorauszahlungen nach dem tatsächlichen Verbrauch festgelegt hat. Hemming verwies hierzu auf ein Urteil des Oberlandesgerichtes Hamm vom 6. November 2002 – Az.: 30 U 44/02 – in dem das Gericht zu dem Ergebnis gekommen ist, dass einem Vermieter auch bei vereinbarten Betriebskostenvorauszahlungen, die deutlich zu gering waren, der Nachforderungsanspruch zustehe, es sei denn, der Vermieter habe den Mieter vorsätzlich über die Höhe der Betriebskosten getäuscht. Zunächst schulde der Mieter den sich aus den Nebenkosten ergebenden Nachzahlungsbetrag dem Vermieter in voller Höhe. Dies gelte unabhängig von der Vereinbarung über die Höhe der Vorauszahlungen, da diese nach dem Willen der Vertragsparteien ohnehin nicht den voraussichtlichen Abrechnungsbetrag erreichen müssen. Es bleibe vielmehr dem Vermieter unbelassen, sich mit dem Mieter auf Vorauszahlungen zu einigen, die deutlich unter dem tatsächlichen Abrechnungsbetrag liegen. Die bloße Vereinbarung von Voraus-zahlungen schaffe für den Mieter keinen Vertrauensschutz dahingehend, dass die Vorauszahlungen etwa die anfallenden Nebenkosten abdecken. Etwas anderes gelte nur, wenn der Vermieter in der Absicht gehandelt habe, den Mieter zu täuschen, so Hemming. Dies sei der Fall, wenn er bewusst unrichtige Angaben über die Höhe der tatsächlichen Nebenkosten gemacht oder wenn er die Nebenkostenvorauszahlung bewusst zu niedrig bemessen habe, um den Mieter über den Umfang der tatsächlichen Mietbelastung zu täuschen und ihn auf diesem Wege zum Abschluss des Mietvertrages zu veranlassen. In derartigen Fällen könne der Mieter neben der Anfechtung des Mietvertrages wegen arglistiger Täuschung auch eventuell einen Schadenersatzanspruch gegenüber dem Vermieter geltend machen, der letztendlich dazu führe, dass der Nachzahlungsbetrag nicht fällig werde. Abschließend riet Hemming allen Mietern, bei Vertragsabschluss nicht nur auf das zu vertrauen, was im Mietvertrag steht, sondern gerade bei den Nebenkosten die Vorlage der letzten Abrechnung zu verlangen, um überprüfen zu können, ob die im Mietvertrag zu vereinbarende Vorauszahlung der tatsächlichen Höhe der Nebenkosten entspricht.

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