Was Mieter im Fall eines Poststreiks zu beachten haben

Der bevorstehende Poststreik wird nicht nur das Wirtschaftsleben in Deutschland, sondern auch den Rechtsverkehr und damit auch bestehende Mietverhältnisse in massiver Weise beeinträchtigen. „Einen übergesetzlichen Notstand kennt das Mietrecht nicht“, erklärte der Vorsitzende des Mieterbundes Wiesbaden und Umgebung e.V., Helmut Domann. Deshalb müssten Mieter im Falle eines drohenden Fristablaufes Vorkehrungen treffen, damit eventuelle Willenserklärungen trotz Poststreiks die andere Vertragspartei rechtzeitig erreichen. Dies gelte insbesondere dann, wenn es sich um empfangsbedürftige Willenserklärungen handelt, bei denen es auf die Unterschrift ankommt.

Die wichtigste Erklärung, bei der die Schriftform eingehalten werden muss, ist laut Mieterbund die Kündigung. Kündigungen seien nur wirksam, wenn sie von allen Mietparteien unterschrieben und fristgerecht bis spätestens zum dritten Werktag eines Monats in den Briefkasten des Vermieters gelangt seien. Werde dies durch einen Streik der Briefzusteller verhindert, hätten die Folgen die Mieterinnen und Mieter zu tragen. Denn juristisch gesehen werden die Briefzusteller als Erfüllungsgehilfen des Mieters tätig, was aber die Mieter aus ihrer Verantwortung für die fristgerechte Zustellung eines Kündigungsschreibens nicht entlässt. Fällt die Briefzustellung wegen eines Streiks aus, gilt die Kündigung dann eben als nicht zugestellt. Das gleiche gilt natürlich umgekehrt auch für die Vermieterseite. Der Mieterbund Wiesbaden rät in diesem Fall, eventuelle Willenserklärungen, für die eine Originalunterschrift erforderlich ist, notfalls selbst beim Vermieter vorbeizubringen und sich den Empfang quittieren zu lassen. Dies gelte nicht nur für Kündigungsschreiben, sondern auch für Widersprüche gegen ausgesprochene Vermieterkündigungen. Mündliche Kündigungen oder die Übermittlung per Fax, Telegramm oder E-Mail sind nach der Rechtsprechung des Bundesgerichtshofes unwirksam.

Wie der Mieterbund Wiesbaden weiter erklärt, genügt es für viele Willenserklärungen im Mietrecht aber seit der Mietrechtsreform 2001, wenn Vermieter oder Mieter anstelle der Schriftform die sog. Textform einhalten. Das betrifft z. B. Mieterhöhungen, Modernisierungsankündigungen, Anpassungen von Betriebskostenvorauszahlungen, Ankündigung der Aufrechnung oder Zurückbehaltung von Miete. Textform bedeutet, der Vertragspartner soll lesen können, was der andere vorhat. Hier sind die formellen Anforderungen deutlich gesenkt worden. Die eigenhändige Unterschrift ist zwar weiterhin möglich, jedoch nicht mehr zwingend vorgeschrieben. Für die Einhaltung der Textform reicht es aus, wenn die Erklärung lesbar ist, die Person des Absenders angegeben und der Abschluss der Erklärung erkennbar gemacht sind. Die Form ist also z. B. gewahrt, wenn die Erklärung als Kopie, Fax, oder Computerfax eingeht und anstelle der persönlichen Unterschrift mit „gez. Meier“ oder „Müller, Vorstand“ versehen ist. Auch Erklärungen per E-Mail erfüllen die Anforderungen der Textform, wenn der Absender den Text mit seinem richtigen Namen kennzeichnet. Der Absender muss sich aber vergewissern, ob die E-Mail auch angekommen ist. Er muss also entweder nachfragen, eine Antwort erhalten, oder die automatische Rückantwortfunktion des Programms benutzen.

„Mündliche Erklärungen gelten nur in Ausnahmefällen“, erklärte Domann. Dies gelte insbesondere dann, wenn weder Schriftform noch Textform vorgeschrieben sind. Dies beträfe z. B. Mängelanzeigen des Mieters, die Erlaubnis zur Untervermietung durch den Vermieter, die Zustimmung des Mieters zu einer Mieterhöhung. Domann weist aber darauf hin, dass mündliche Erklärungen im Regelfall schwerer zu beweisen sind. Deshalb rät er auch dazu, eine Mängelanzeige zumindest in Textform abzugeben.

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