Warum Erhaltungssatzungen mit Vorkaufsrecht so wichtig sind

Im Streit um die Beibehaltung der Erhaltungssatzung und des damit verbundenen Vorkaufsrechts der Stadt Wiesbaden hat der Mieterschutzverein Wiesbaden u. Umgeb. e.V. auf ein Urteil des Landgerichts Wiesbaden (Az.: 3 S 4/00) verwiesen, das einmal mehr deutlich mache, warum die Erhaltungssatzung mit der Möglichkeit des Vorkaufsrechts unbedingt beibehalten werden muss. Im vorliegenden Fall, den die Gerichte in zwei Instanzen zu entscheiden hatten, hatte die Stadt Wiesbaden ein Gebäude im Erhaltungssatzungsgebiet im Wege des Vorkaufsrechts erworben. Im Zuge der Reprivatisierung wurde das Haus 1994 an A. H. veräußert. Dank Erhaltungssatzung und Vorkaufsrecht musste dieser sich im Kaufvertrag allerdings gegenüber der Stadt verpflichten, das erworbene Grundstück nicht nach dem Wohnungseigentumsgesetz aufzuteilen und bei Mieterhöhungen und Neuvermietungen der Wohneinheiten keinen Mietpreis zu verlangen, der über der Obergrenze des jeweils gültigen Wiesbadener Mietspiegels liegt. Außerdem musste sich der Käufer verpflichten, den Mietern den wesentlichen Inhalt der getroffenen Vereinbarung schriftlich mitzuteilen. Nach dem Besitzerwechsel traf der neue Eigentümer nun mit den Mietern eine Staffelmietvereinbarung, die weit über die zulässige Höhe des Mietspiegels hinausging. Der Quadratmeterpreis lag nach der ersten Staffel bereits bei 22,00 DM kalt, während nach dem Wiesbadener Mietspiegel - je nach Baualtersklasse - allenfalls 11,00 bis 14,00 DM zulässig gewesen wären. Die Mieter verweigerten darauf hin die Zahlung des überhöhten Mietpreises und forderten im Übrigen im Laufe des Prozesses die bereits zuviel gezahlten Mieten zurück. In beiden Punkten gab das Landgericht den Mietern Recht. "Die Beklagten haben nämlich einen Anspruch auf Ersatz des Ihnen durch die Zahlung des überhöhten Mietzinses entstandenen Schadens in Höhe der Differenz zwischen dem nach dem Mietvertrag ansich geschuldeten und der Obergrenze des Mietzinses nach dem jeweils gültigen Mietspiegels", stellte das Landgericht fest. Dies begründete das Landgericht unter anderem damit, dass die vertragliche Bindung des Käufers gegenüber der Stadt eine Vereinbarung darstellt, die "als Vertrag mit Schutzwirkung zugunsten Dritter anzusehen ist". "Hätte es das Vorkaufsrecht der Stadt und die anschließende Bindung des Käufers im Kaufvertrag nicht gegeben, wären die Mieter den überhöhten Mietforderungen des Ver-mieters schutzlos ausgeliefert gewesen," erklärte Mieterschutzvereinsgeschäftsführer Jost Hemming. Denn einen Rückforderungsanspruch der Mieter wegen des Tatbestandes der Mietspreisüberhöhung gemäß ¤ 5 Wirtschaftsstrafgesetz hat das Ge-richt ausdrücklich verneint. Dieses Urteil unterstreiche einmal mehr, wie wichtig der Fort-bestand der Erhaltungssatzung sowie die Möglichkeit der Ausübung eines Vorkaufs-rechts ist, so Hemming

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