Mietvertrag mit Kündigungsausschluss

Mieter und Vermieter können wirksam einen Kündigungsausschluss oder einen Kündigungsverzicht im Mietvertrag vereinbaren. Nach Informationen des Mieterschutzvereins Wiesbaden und Umgebung e.V. ist eine derartige Vertragskonstruktion für Mieter ausnahmsweise dann sinnvoll, wenn sie ein Einfamilienhaus oder eine Eigentumswohnung anmieten und sie das Kündigungsrisiko „Eigenbedarf“ auf diese Art und Weise einschränken wollen. Einfache, zeitlich befristete Mietverträge können seit der Mietrechtsreform 2001 nicht mehr abgeschlossen werden. Wird ein Kündigungsausschluss vereinbart, schließen Mieter und Vermieter rechtlich gesehen einen unbefristeten Mietvertrag ab. Es gelten grundsätzlich die gesetzlichen Kündigungsfristen. Ausgeschlossen wird allerdings für einen bestimmten Zeitraum das Recht, überhaupt kündigen zu dürfen (BGH VIII ZR 2/04; BGH VIII ZR 379/03 und BGH VIII ZR 294/03). Beiderseitige Kündigungsverzichte, das heißt der Kündigungsverzicht von Mieter und Vermieter, in Formularmietverträgen sind für längstens vier Jahr wirksam (BGH VIII ZR 27/04). Nach Ansicht des Bundesgerichtshofs (VIII ZR 81/03) soll mit Hilfe einer Individualvereinbarung sogar ein einseitiger Kündigungsverzicht des Mieters für fünf Jahr möglich sein. Anders bei Staffelmietverträgen. Hier ist ein Kündigungsverzicht des Mieters für einen Zeitraum von mehr als vier Jahren unwirksam. Nach Auffassung des Mieterschutzvereins hat der Kündigungsverzicht im Ergebnis die gleichen Wirkungen wie ein auf mehrere Jahre angelegter einfacher Zeitmietvertrag. Eine vorzeitige Beendigung des Mietverhältnisses ist praktisch nicht möglich. „Die mit der Mietrechtsreform eingeführte dreimonatige Kündigungsfrist für Mieter wird dem Grunde nach unterlaufen“, erklärte der Vorsitzende des Mieterschutzvereins, Helmut Domann. Die Mieterorganisation empfiehlt daher vor Unterschrift unter einen Mietvertrag mit Kündigungsverzicht oder Kündigungsausschluss die Rechtsberatung aufzusuchen. In jedem Fall sollten Zusatzregelungen über mögliche Nachmieterstellungen oder Sonderkündigungsrechte in den Mietvertrag mit aufgenommen werden.

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