Minderung von der Bruttomiete

Über 1.700 Beratungen wegen Mängeln in der Mietwohnung hat der Mieterschutzverein Wiesbaden und Umgebung im letzten Jahr durchgeführt. Ob Feuchtigkeit mit Schimmelbildung, ob undichte, zugige Fenster, ob Hellhörigkeit, nicht selten mußten die Berater des Vereins den betroffenen Mietern zur Minderung der Miete raten, um die Vermieter zum Handeln zu bewegen. Dabei tauchte auf Mieterseite sehr häufig die Frage auf, ob die Miete inklusiv Heiz- und Nebenkosten gemindert werden kann oder nur die reine Grundmiete. „Die Rechtsprechung hierzu war uneinheitlich, erklärte der Geschäftsführer des Mieterschutzvereins, Jost Hemming. Dieser Rechtsunsicherheit hat der Bundesgerichtshof nun mit seiner Entscheidung vom 06.04.2004 –[fett] XII ZR 225/03 [/fett]– ein Ende bereitet. Bemessungsgrundlage der Minderung nach § 536 BGB ist die Bruttomiete, also inklusiv Heiz- und Nebenkosten. Dabei ist unerheblich, ob die Nebenkosten als Pauschale oder als Vorauszahlung erhoben werden. Zur Begründung führte das Gericht u.a. aus: „Die Leistung des Vermieters besteht in der Gewährung des vertragsgemäßen Gebrauchs der Mietsache....Neben der bloßen Überlassung der Mietsache gehören dazu Nebenleistungen, ohne deren Erfüllung ein vertragsgemäßer Gebrauch nicht denkbar ist. Dazu zählen...unter anderem auch die Versorgung mit Energie, Wasser und Heizung sowie die Entsorgung etwa von Müll....Die vom Mieter zu erbringenden Leistungsentgelte (Grundmiete und Nebenkosten) sind die Gegenleistung für die vom Vermieter geschuldete Gesamtleistung. Der Mieter zahlt nicht etwa isoliert jede Nebenleistung, sondern ein Gesamtentgelt... Daraus ergibt sich, dass ein Mangel der Haupt- oder Nebenleistung stets ein Mangel der geschuldeten Gesamtleistung ist mit der Folge, dass die dafür geschuldete gesamte Gegenleistung (Bruttomiete) gemindert werden muss, um die Äquivalenz wieder herzustellen. Vom Mieterschutzverein wurde das Urteil begrüßt.

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